■家賃の不払いや病気・事故等についての貸主の不安感等から民間の賃貸住宅業界ではしばしば高齢者の入居が拒否されてしまうというケースがあるわけですが、そうした状況を改善すべく、その貸主が高齢であることを理由に入居を拒否することのない賃貸住宅を登録し、住宅を探している高齢者に安心してかつ円滑に入居できる賃貸住宅の情報を広く提供する仕組みとして設けられたのが「高齢者円滑入居賃貸住宅」の制度です（高齢者居住支援センターによる家賃債務保証制度が設けられています）。
そして、この「高齢者円滑入居賃貸住宅」のうち、高齢者の単身世帯又は夫婦世帯等専ら高齢者の世帯が賃貸する住宅として登録されたもので、より詳細な情報提供がなされる賃貸住宅を「高齢者専用賃貸住宅」といいます。
●この「高齢者専用賃貸住宅」としての登録を行う場合には、「高齢者円滑入居賃貸住宅」として登録すべき事項、具体的には、
①賃貸人の氏名又は名称及び住所
②賃貸住宅の位置
③賃貸住宅の戸数
④賃貸住宅の規模
⑤賃貸住宅の構造及び設備（段差のない床・便所・浴室及び階段の手すり・介助用の車いすで移動できる幅の廊下及び居室の出入口・介助を考慮した広さの便所で腰掛便座が設けられたもの・介助を考慮した広さの浴室・エレベーター・非常通報装置）
⑥賃貸住宅の家賃その他賃貸の条件に関する事項
⑦賃貸の用に供する前の賃貸住宅の場合には、入居開始時期・賃貸住宅の共益費の概算額
⑧竣工の年月
⑨賃貸人の連絡先又は賃貸人が建物（その一部を含みます）の賃借の代理もしくは媒介を依頼する場合における代理もしくは媒介を行う者の氏名もしくは名称・住所及び連絡先等
⑩前払家賃の概算額及び算定の根拠並びに保全措置の内容
敷金その他一時金の概算額及び算定の根拠並びに保全措置の内容
等の事項に加えて、
①高齢者専用賃貸住宅の位置・戸数
②高齢者専用賃貸住宅である部分に係る高齢者向け優良賃貸住宅の認定の有無
③高齢者専用賃貸住宅である部分に係る終身賃貸事業の認可の有無
（※「サービス付きの高齢者円滑入居賃貸住宅（高齢者専用賃貸住宅）」の追加登録事項は、①サービス付き高齢者円滑入居賃貸住宅（高齢者専用賃貸住宅）の位置，戸数・②サービスを提供する者の氏名又は名称，住所及び連絡先・③サービスの内容，対価の概算額・④賃貸条件型サービスの場合には前払金の概算額及び算定の根拠並びに保全措置の内容・⑤賃貸条件型サービス以外の場合には前払金の概算額及び保全措置の有無及び内容・⑥「老人福祉法」上の有料老人ホームの届出の有無等となっています。）
等の事項を追加登録することにより、「高齢者専用賃貸住宅」としての登録を行うことができるようになっています。
（※この「高齢者専用賃貸住宅」は賃貸借契約を結ぶ住宅のみが対象となり、利用権等の契約による住居は登録の対象にならないとされています。）
●実際に「高齢者専用賃貸住宅」としての登録の申請を行う場合には、都道府県又は各都道府県の指定登録機関に申請書類（登録事項に変更が生じた場合には変更登録の申請を行うことになっています。）を提出して行うことになっています。そうして、登録された情報については、都道府県や市町村の窓口又はホームページ・指定登録機関・「登録住宅ご案内店」のステッカーが貼付されている不動産業者の店舗・高齢者居住支援センターのホームページ等での閲覧が可能になるとされています。
ところで、この「高齢者専用賃貸住宅」としての登録が行われた住宅のうち、
①各居住部分の床面積は原則として25㎡以上であること。（居間・食堂・台所その他の住宅の部分が高齢者が共同して利用するために十分な面積を有する場合には18㎡以上であること。）
②各居住部分に台所・水洗便所・収納設備・洗面設備・浴室を備えたものであること。（共用部分に共同して利用するために適切な台所・収納設備又は浴室を備えることにより各戸に備える場合と同等以上の居住環境が確保される場合には、各戸に台所・収納設備又は浴室を備えなくてもよいとされています。）
③前払家賃の保全措置が講じられていること。
④入浴・排泄もしくは食事の介護・食事の提供・洗濯・清掃等の家事援助又は健康管理等の事業を行う賃貸住宅であること。
等の要件を満たしている「高齢者専用賃貸住宅」については、「適合高齢者専用賃貸住宅」として都道府県に届け出ることにより「介護保険法」に規定する「特定施設入居者生活介護」の対象とされてその指定を受けることが可能となり、また、「老人福祉法」に規定する有料老人ホームの定義から除外されて有料老人ホームとしての届出が不要になるとされています。
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高齢者が自立して安心して生活することができる社会の構築に向けて、高齢者の状況に応じた住まいと介護や生活支援のサービスが確保されるような対策を強化することを目的として2009年5月に「高齢者の居住の安定確保に関する法律」の一部が改正されることになったわけですが、「高齢者円滑入居賃貸住宅」に新たに登録基準が設けられることになりました（尚、「高齢者専用賃貸住宅」は、「高齢者円滑入居賃貸住宅」に含まれるものであることから、この「高齢者円滑入居賃貸住宅」の登録基準は「高齢者専用賃貸住宅」にも適用されることになっています）。2010年5月19日以降は、この登録基準を満たしている賃貸住宅のみ「高齢者円滑入居賃貸住宅」として都道府県に登録することができるようになっていますが、規定の要件を満たし、再度登録の申請手続きを行わない限り、既存の「高齢者円滑入居賃貸住宅」の登録事項はすべて抹消されてしまいますので注意が必要です。尚、新たに設けられた登録基準の主な内容としましては、以下の通りになっています。
●設備基準
1）居室面積
①各居住部分の床面積は原則として25㎡以上であること。
（居間・食堂・台所その他の住宅の部分が高齢者が共同して利用するために十分な面積を有する共用の設備がある場合には18㎡以上であること。）
2）設備
①各居住部分に台所・水洗便所・収納設備・洗面設備・浴室を備えたものであること。（共用部分に共同して利用するために適切な台所・収納設備又は浴室を備えることにより各戸に備える場合と同等以上の居住環境が確保される場合には、各戸に台所・収納設備又は浴室を備えなくてもよいとされています。）
●賃貸住宅の賃貸の条件
1）前払家賃・サービス対価前払金・敷金を除く一時金を受領する場合
①前払家賃等についての算定の根拠が書面で明示されていること。
②前払家賃等について、賃貸人や賃貸条件型サービスを提供する者が返還債務を負うこととなる場合に備えて銀行の前払家賃等に係る債務の保証等の保全措置が講じられていること。
2）賃貸条件型サービスを提供する契約を締結する場合
①住宅に関する賃貸借契約とは別に、提供されるサービス内容及びその対価として受け取る料金の概算額が書面で明示された契約を締結しなければならないこと。
★「サービス付き高齢者向け住宅制度」の創設等を内容とした「高齢者の居住の安定確保に関する法律」の改正法が2011年4月28日に公布されました（尚、2011年10月20日に施行されました。）が、その改正点の主な概要としましては、以下の通りになっています。
1）「高齢者円滑入居賃貸住宅」・「高齢者専用賃貸住宅」・「高齢者向け優良賃貸住宅」の制度を廃止して「サービス付き高齢者向け住宅」に一本化し、都道府県，政令指定都市，中核市の長に登録する制度（登録は建物ごとに行われ、5年ごとの更新制となります。）を創設する。
（※地方自治体による「高齢者向け優良賃貸住宅」の制度はそのまま継続されます。）
①公営住宅の活用⇒「サービス付き高齢者向け住宅」を公営住宅の目的外使用の対象とする。
②「老人福祉法」との調整規定⇒登録を受けた場合には、有料老人ホームとしての届出を不要とする。
2）終身賃貸事業に係る見直しについて、認可要件や申請事項を簡便なものとし、制度の利用を促進させる。（資力信用要件等の廃止や「サービス付き高齢者向け住宅」の場合の申請事項の省略等）
3）高齢者居住支援センターの指定制度を廃止する。
4）国，地方自治体による高齢者の住宅に係る情報提供を努力義務とする。
5）「高齢者の居住の安定確保に関する法律」の改正に合わせた法律の改正を行うものとする。
①「サービス付き高齢者向け住宅」への支援措置について規定する。
②「地域住宅特別措置法」を改正する。⇒「サービス付き高齢者向け住宅」の整備について地方自治体に対する交付金を設置する。
⇒公営住宅の建て替え事業により新たに整備すべき公営住宅の戸数要件を緩和する。
③「住宅金融支援機構法」を改正する。⇒「サービス付き高齢者向け住宅」とするための既存の住宅の購入資金の貸し付けを実施する。
また、「サービス付き高齢者向け住宅」の登録事項・登録基準・補助制度・税制度・融資制度の概要としましては、以下の通りになっています。
●登録事項
1）登録事業者：①商号，名称又は氏名・②住所・③事務所の名称，所在地・④（法人の場合）役員の氏名・⑤（未成年である場合）法定代理人の氏名，住所
2）登録住宅：①住宅の名称・②所在地・③敷地面積・④戸数・⑤居住面積・⑥構造及び設備・⑦バリアフリー構造・⑧敷地，住宅の権原・⑨修繕計画の策定状況（維持管理の方法）
3）サービスの内容：①高齢者生活支援サービス（安否確認，生活相談，食事提供，介護，家事，健康管理等）の内容，提供形態（自ら提供・委託）・②（委託の場合）受託者の氏名，名称，住所・③常駐してサービスを提供する者の資格，提供方法・④緊急通報サービスの内容・⑤（登録事業者と異なる者が医療や介護等のサービスを連携、協力して提供する場合）事業所の名称，住所，連携，協力内容・⑥（施設が合築，併設されている場合）医療，介護等のサービス施設の名称，サービスの内容
4）受領する金銭：①敷金，家賃（共益費を含みます。），サービスの対価の概算額・②家賃等の前払金の有無・③（家賃等の全部又は一部の前払金を一括して受領する場合）家賃等の前払金の概算額，返還債務を負う場合の保全措置の内容
5）その他：①契約形態（賃貸借・利用権）・②特定施設入居者生活介護事業者の指定の有無・③入居者資格・④（入居開始前に登録申請を行う場合）入居開始時期
（※尚、添付資料としましては、●「入居者と締結する契約の約款」●「登録住宅の図面」●「登録事業者の資格を有する旨の誓約書」●「委託契約書等受託を証明する書類（サービスを委託により提供する場合）」等とされています。）
●登録基準
1）入居者：①単身高齢者世帯・②高齢者+同居者（配偶者，60歳以上の親族，要介護・要支援認定を受けている親族，特別な理由により同居させる必要があると都道府県知事が認める者）
（※高齢者⇒60歳以上の者又は要介護・要支援認定を受けている者）
2）規模・設備等：①各居住部分の床面積は原則として25㎡以上であること。（居間・食堂・台所その他の住宅の部分が高齢者が共同して利用するために十分な面積を有する場合には18㎡以上であること。）・②各居住部分に台所・水洗便所・収納設備・洗面設備・浴室を備えたものであること。（共用部分に共同して利用するため、適切な台所・収納設備又は浴室を備えることにより各戸に備える場合と同等以上の居住環境が確保される場合には、各戸に台所・収納設備又は浴室を備えなくてもよいとされています。）・③バリアフリー構造であること。（段差のない床・手すりの設置・廊下幅の確保等
3）サービス：①少なくとも状況把握（安否確認）サービス，生活相談サービスを提供すること。（※医療法人・社会福祉法人・指定居宅サービス事業所等の職員又は医師・看護師・介護福祉士・介護支援専門員・ホームヘルパー2級以上の資格を有する者が少なくとも日中常駐してサービスを提供すること。※常駐しない時間帯については、緊急通報システムにより対応するものとすること。）
4）契約関係：①書面による契約であること。・②居住部分が明示された契約であること。・③権利金その他の金銭を受領しない契約であること。（敷金・家賃・サービスの費用及び家賃・サービスの費用の前払金のみ徴収することができるとされています。）・④入居者が入院したこと又は入居者の心身の状況が変化したことを理由として入居者の同意を得ずに居住部分の変更や契約解除を行わないこと。・⑤サービス付き高齢者向け住宅の工事の完了前に敷金及び家賃等の前払金を受領しないものであること。（※家賃等の前払金を受領する場合については、家賃等の前払金の算定の基礎・返還債務の金額の算定方法が明示されていること。・入居後3ヶ月以内に契約を解除又は入居者が死亡したことにより契約が終了した場合（契約解除までの日数×日割り計算した家賃等）を除き、家賃等の前払金を返還すること。・返還債務を負うことになる場合に備えて家賃等の前払金に対して必要な保全措置が講じられていること。）
5）その他：①「基本方針」及び「高齢者居住安定確保計画」に照らして適切なものであること。
（※①業務に関して必要な報告を求め、事業所もしくは登録住宅に立ち入り、その業務の状況もしくは帳簿・書類その他の物件を検査し、関係者に質問することができる，②登録内容と事実が異なる場合や事業が登録基準に適合しな場合・登録事業者の義務に違反する場合等にその是正措置を指示することができる，③登録拒否要件に該当するに至った場合や登録内容の変更等についての届出を行わなかった場合・改善の指示に従わなかった場合等に登録の取り消しを行うことができる，という行政による指導監督の権限が規定されています。）
●補助制度
1）「住宅」：①新築⇒建設費の10分の1（上限100万円/戸）・②改修⇒改修費の3分の1（上限100万円/戸）
2）「高齢者生活支援施設」：①新築⇒建設費の10分の1（上限1000万円/施設）・②改修⇒改修費の3分の1（上限1000万円/施設）
（※住宅の改修は、共用部分及び加齢対応構造等（バリアフリー化）に係る工事に限られます。）
（※高齢者生活支援施設は、訪問介護事業所，訪問看護事業所，通所介護事業所，居宅介護支援事業所，診療所，食事サービス施設，生活相談サービス施設等をいいます。）
●税制度
（※平成25年3月31日までの間に「サービス付き高齢者向け住宅」を新築又は取得した場合に、所得税・法人税の割増償却，固定資産税の減額，不動産取得税の軽減措置が適用されることになっています。）
1）所得税・法人税⇒5年間の割増償却40％（耐用年数35％未満のものについては28％）
・床面積：25㎡/戸（専用部分のみです。）・戸数：10戸以上
2）固定資産税⇒5年間の税額を3分の2軽減（土地は含まれません。）
・床面積：30㎡/戸（共用部分も含まれます。）・戸数：5戸以上・国又は地方公共団体から建設費の補助を受けていること
3）不動産取得税⇒家屋：課税標準から1200万円控除/戸 土地：家屋の床面積の2倍にあたる土地面積相当分の価格等を減額
・床面積：30㎡/戸（共用部分も含まれます。）・戸数：5戸以上・国又は地方公共団体から建設費の補助を受けていること
●融資制度
（※住宅金融支援機構において、「サービス付き高齢者向け住宅」に対する融資が実施されることになっています。）
●サービス付き高齢者向け住宅の整備事業の詳細についてはこちら。
●住宅金融支援機構（高齢者向け住宅の融資制度関連）のサイトについてはこちら。
