■家賃の不払いや病気・事故等についての貸主の不安感等から民間の賃貸住宅業界ではしばしば高齢者の入居が拒否されてしまうというケースがあるわけですが、そうした状況を改善すべく、その貸主が高齢であることを理由に入居を拒否することのない賃貸住宅を登録し、住宅を探している高齢者に安心してかつ円滑に入居できる賃貸住宅の情報を広く提供する仕組みとして設けられたのが「高齢者円滑入居賃貸住宅」の制度です（高齢者居住支援センターによる家賃債務保証制度が設けられています）。
そして、この「高齢者円滑入居賃貸住宅」のうち、高齢者の単身世帯又は夫婦世帯等専ら高齢者の世帯が賃貸する住宅として登録されたもので、より詳細な情報提供がなされる賃貸住宅を「高齢者専用賃貸住宅」といいます。
●この「高齢者専用賃貸住宅」としての登録を行う場合には、「高齢者円滑入居賃貸住宅」として登録すべき事項、具体的には、
①賃貸人の氏名又は名称及び住所
②賃貸住宅の位置
③賃貸住宅の戸数
④賃貸住宅の規模
⑤賃貸住宅の構造及び設備（段差のない床・便所・浴室及び階段の手すり・介助用の車いすで移動できる幅の廊下及び居室の出入口・介助を考慮した広さの便所で腰掛便座が設けられたもの・介助を考慮した広さの浴室・エレベーター・非常通報装置）
⑥賃貸住宅の家賃その他賃貸の条件に関する事項
⑦賃貸の用に供する前の賃貸住宅の場合には、入居開始時期・賃貸住宅の共益費の概算額
⑧竣工の年月
⑨賃貸人の連絡先又は賃貸人が建物（その一部を含みます）の賃借の代理もしくは媒介を依頼する場合における代理もしくは媒介を行う者の氏名もしくは名称・住所及び連絡先等
⑩前払家賃の概算額及び算定の根拠並びに保全措置の内容
⑪敷金その他一時金の概算額及び算定の根拠並びに保全措置の内容
等の事項に加えて、
①高齢者専用賃貸住宅の位置・戸数
②高齢者専用賃貸住宅である部分に係る高齢者向け優良賃貸住宅の認定の有無
③高齢者専用賃貸住宅である部分に係る終身賃貸事業の認可の有無
（※尚、「サービス付きの高齢者円滑入居賃貸住宅（高齢者専用賃貸住宅）」の追加登録事項は、①サービス付き高齢者円滑入居賃貸住宅（高齢者専用賃貸住宅）の位置，戸数・②サービスを提供する者の氏名又は名称，住所及び連絡先・③サービスの内容，対価の概算額・④賃貸条件型サービスの場合は、前払金の概算額及び算定の根拠並びに保全措置の内容・⑤賃貸条件型サービス以外の場合は、前払金の概算額及び保全措置の有無及び内容・⑥「老人福祉法」上の有料老人ホームの届出の有無等となっています。）
等の事項を追加登録することにより、「高齢者専用賃貸住宅」としての登録を行うことができるようになっています。
（※この「高齢者専用賃貸住宅」は賃貸借契約を結ぶ住宅のみが対象となり、利用権等の契約による住居は登録の対象にならないとされています。）
●そして、実際に「高齢者専用賃貸住宅」としての登録の申請を行う場合には、都道府県知事又は各都道府県の指定登録機関に申請書類（登録事項に変更が生じた場合には変更登録の申請を行います）を提出して行うことになっています。そうして、登録された情報については、都道府県や市町村の窓口又はホームページ・指定登録機関・「登録住宅ご案内店」のステッカーが貼付されている不動産業者の店舗・高齢者居住支援センターのホームページ等での閲覧が可能になるとされています。
ところで、この「高齢者専用賃貸住宅」としての登録が行われた住宅のうち、
①各戸の床面積（共同住宅の場合には、共用部分の床面積を除きます。）が25㎡以上であること（居間・食堂・台所その他の部分が高齢者が共同して利用するために十分な面積を有する場合には、18㎡以上であること）
②原則として各戸に台所・水洗便所・収納設備・洗面設備及び浴室を備えたものであること（共用部分に共同して利用するために適切な台所・収納設備又は浴室を備えることにより、各戸に備える場合と同等以上の居住環境が確保される場合には、各戸に水洗便所と洗面設備が備えられていれば可能です。）
③前払家賃の保全措置が設けられていること
④入浴・排泄もしくは食事の介護・食事の提供・洗濯・清掃等の家事又は健康管理をする事業を行う賃貸住宅であること
等といった要件を満たしている「高齢者専用賃貸住宅」については、「適合高齢者専用賃貸住宅」として都道府県知事に届け出ることが可能となり、「介護保険法」に規定する「特定施設入居者生活介護」の対象とされ、また、「老人福祉法」に規定する有料老人ホームの定義から除外されて有料老人ホームとしての届出が不要になるとされています。
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高齢者が自立して安心して生活することができる社会の構築に向けて、高齢者の状況に応じた住まいと介護や生活支援のサービスが確保されるような対策を強化することを目的として平成21年5月に「高齢者の居住の安定確保に関する法律」の一部が改正されることになったわけですが、「高齢者円滑入居賃貸住宅」に登録基準が設けられることになりました（尚、「高齢者専用賃貸住宅」は、「高齢者円滑入居賃貸住宅」に含まれるものであることから、この「高齢者円滑入居賃貸住宅」の登録基準は「高齢者専用賃貸住宅」にも適用されることになっています）。平成22年5月19日以降は、この登録基準を満たしている賃貸住宅のみ「高齢者円滑入居賃貸住宅」として都道府県に登録することができるようになっていますが、規定の要件を満たし、再度登録の手続きを行わない限り、既存の「高齢者円滑入居賃貸住宅」の登録はすべて抹消されてしまいますので注意が必要です。
●設備基準
1）規模
1戸あたりの床面積は原則25㎡以上
（居間・食堂・台所等高齢者が共同して利用するために十分な面積を有する共用の設備がある場合は18㎡以上）
2）設備
原則として各戸に台所・水洗便所・収納設備・洗面設備及び浴室
（共用部分に共同して利用するために適切な台所・収納設備又は浴室を備えた場合は、各戸に水洗便所と洗面設備を備えていれば可能です。）
●賃貸住宅の賃貸の条件
1）前払家賃・サービス対価前払金・敷金を除く一時金を受領する場合
①前払家賃等についての算定の根拠が書面で明示されていること
②前払家賃等について、賃貸人や賃貸条件型サービスを提供する者が返還債務を負うこととなる場合に備えて銀行の前払家賃等に係る債務の保証等の保全措置が講じられていること
2）賃貸条件型サービスを提供する契約を締結する場合
①住宅に係る賃貸借契約とは別に、提供されるサービス内容及びその対価として受領する金銭の概算額が書面で明示された契約を締結しなければならないこと
